Η κτηματαγορά το Φθινόπωρο του 2021 | Ellika.gr Παράκαμψη προς το κυρίως περιεχόμενο

Η κτηματαγορά το Φθινόπωρο του 2021

  • Βασίλης Αστεριάδης | 09/11/2021 | 8 λεπτά

Πως κινήθηκε η αγορά από το 2000 έως σήμερα - Ποια είναι τα πιο «καυτά» σημεία ενδιαφέροντος

Για όλα όσα συμβαίνουν στην κτηματαγορά σήμερα, υπάρχουν μια σειρά από πολλούς και διαφορετικούς λόγους που μας οδήγησαν εδώ ωστόσο το αν είναι μια καλή ευκαιρία για επενδύσεις ή μια συγκυρία αναμονής, δεν είναι κάτι που κανείς πρέπει να σκεφτεί χωρίς να υπολογίσει μια σειρά από διαφορετικούς και ξεχωριστούς παράγοντες. Η επιλογή του κατάλληλου συνεργάτη και η ενδεδειγμένη καθοδήγηση, είναι απολύτως απαραίτητα και κρίσιμα λοιπόν.

Γράφει ο Βασίλης Αστεριάδης

Βλέποντας πως έχει εξελιχθεί μέσα στα χρόνια η αγορά των ακινήτων στην χώρα, παρατηρεί κανείς πολλά ενδιαφέροντα σημεία, και σίγουρα μπορεί να καταλάβει καλύτερα την παρούσα συγκυρία είτε θέλει να επενδύσει/ αγοράσει είτε θέλει να πουλήσει.

Η αλλαγή των δεδομένων στην νέα χιλιετία

Το 2000 ήταν σίγουρα μια ιδιαίτερη χρονιά, το τέλος και η έναρξη μια νέας χιλιετίας, μαζί και η έναρξη μια δεκαετίας που η άνοδος στην οικονομία / αγορά ήταν έντονη και αισθητή αλλά προς το τέλος της βιώσαμε όλοι μια παγκόσμια οικονομική κρίση.

Την ίδια πορεία ακολούθησε και η κτηματαγορά. Αλλά όπως είχε πει κι ο Νικολό Μακιαβέλλι: “Αν κάποιος θέλει να προβλέψει το μέλλον, πρέπει να συμβουλευτεί το παρελθόν, καθώς τα γεγονότα του σήμερα μοιάζουν με του παρελθόντος. Αυτό συμβαίνει, επειδή δημιουργούνται από ανθρώπους που πάντοτε ωθούνταν και θα ωθούνται από τα ίδια πάθη και έτσι αναγκαστικά επιφέρουν τα ίδια αποτελέσματα”. Αλλά ας τα δούμε με τη σειρά:

Η έναρξη της νέας Χιλιετίας μας συστήθηκε με νέο νόμισμα, αποχαιρετήσαμε τις Δραχμές και τις ισοτιμίες και καλωσορίζουμε ένα ευρωπαϊκό κοινό νόμισμα το Ευρώ, αλλά στην κτηματαγορά έγιναν και άλλες βασικές αλλαγές (κυρίως στην Αττική), που μετάλλαξαν την αγορά. Υποδεχτήκαμε το μετρό, που αναβάθμισε πολλές περιοχές της Αθήνας κι έκανε την πρόσβαση στο κέντρο της πρωτεύουσας πολύ απλή υπόθεση.

Επίσης η Αττική εκτός από νέο σύγχρονο αεροδρόμιο απέκτησε και την Αττική Οδό που κατά βάση “πρόσθεσε” περιοχές στο δυναμικό της καθώς μειώθηκε ο χρόνος πρόσβασης σε αυτά άνω του 70% (βλέπε για παράδειγμα το Λαύριο) και άρχισαν οι νέες αυτές περιοχές να μετατρέπονται σε προάστια. Αυτές οι δύο προσθήκες άφησαν παρακαταθήκη ένα τεράστιο παραθαλάσσιο «οικόπεδο προς εκμετάλλευση», το γνωστό σε όλους μας ως Project .

Φυσικά, δεν μπορούμε να παραβλέψουμε και τους Ολυμπιακούς αγώνες του 2004 που όχι μόνο προέβαλαν την Αθήνα σε όλο τον πλανήτη, αλλά ταυτόχρονα αναβαθμίστηκαν υποδομές, ανακαινίστηκαν ξεχασμένα κτίρια, ανανεώθηκαν τα ξενοδοχεία, γνωριστήκαμε με μεγαλύτερα και άνετα πεζοδρόμια με πρόβλεψη για τυφλούς και ποδηλατοδρόμους και άλλα πολλά αλλά το πιο βασικό είναι ότι μπήκε η Αθήνα και γενικότερα η Ελλάδα στο χάρτη των επενδύσεων από το εξωτερικό. Βέβαια, πάντα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας, πως η Αθήνα είναι η παλαιότερη πρωτεύουσα με συνεχή κατοίκηση στον κόσμο άρα η όποια σύγκριση με νεότερη πόλη είναι άδικη καθώς και οι δυνατότητες αναβάθμισης είναι περιορισμένες.

Μετά τους Ολυμπιακούς, συνέχισε η αύξηση των αξιών των ακινήτων καθώς η ζήτηση ήταν έντονη, πολλά στεγαστικά δάνεια εκδόθηκαν, κι η σταδιακή αύξηση του τουρισμού είχαν δημιουργήσει μια νότα αισιοδοξίας με τις τιμές των ακινήτων να φτάνουν σε πρωτοφανή επίπεδα.

Η καθυστερημένη κρίση απ’ το εξωτερικό κι η καταστροφή της αξίας των ακινήτων

Και το 2008 ξεκίνησε μια παγκόσμια κρίση από την πτώχευση της Lehman Brothers που έφτασε στη χώρα μας τη περίοδο 2009-2010 και έτσι η νέα δεκαετία δεν ξεκίνησε όμορφα για την κτηματαγορά. Μάλιστα έως το 2012 οι αναταράξεις και οι συνεχόμενες πολιτικές αντιπαραθέσεις – εκλογές- είχαν παγώσει το ενδιαφέρον για αγορά / επένδυση στα ακίνητα. Κάπου εκεί η κτηματαγορά άρχισε να ξυπνάει από ένα όνειρο θερινής νυκτός που είχε διαρκέσει πάνω από 10 έτη. Πρώτη φορά στην χώρα, είδαμε σημαντικές μειώσεις στις αξίες των ακινήτων και η διαπραγμάτευση για μείωση των μισθωμάτων ήταν καθημερινό φαινόμενο. Σε αυτό το σημείο πρέπει να τονίσουμε ότι μειώσεις στις αξίες των ακινήτων είχαν γίνει και παλαιότερα ωστόσο λόγω υψηλού πληθωρισμού και υποτίμηση του εθνικού νομίσματος δεν γίνονταν εύκολα αντιληπτές από τους περισσότερους. Για δεκαετίες άλλωστε, στη χώρα επικρατούσε η λανθασμένη άποψη πως «επενδύοντας σε ακίνητο δε χάνεις ποτέ …»

Η περίοδος των μνημονίων που ξεκίνησε στις αρχές του 2010 και διήρκησε έως το 2015 ήταν από τις χειρότερες για την Ελληνική Κτηματαγορά. Καταστήματα σε πολύ κεντρικά σημεία είχαν ενοικιαστήρια για χρόνια, οι οικοδομές ήταν σταματημένες, ενώ υπήρχε ελάχιστο ενδιαφέρον για αγορά κι επένδυση στη κτηματαγορά, με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων να βρίσκονται σε απόγνωση.

Τα μνημόνια ωστόσο έφεραν και αλλαγές στη καθημερινότητα της αγοράς, τα ακίνητα απέκτησαν νέα φορολογία (ο ΕΝΦΙΑ παρουσιάστηκε ως προσωρινός φόρος αλλά μια δεκαετία υπάρχει ακόμα), άρχισαν οι τακτοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών και κτιρίων, το Πιστοποιητικό μη αυθαιρεσιών και ενεργειακής απόδοσης έγιναν υποχρεωτικά, άλλαξε η νομοθεσία των μισθώσεων, ο κλάδος των μεσιτών αναβαθμίστηκε αν και συρρικνώθηκε (μάλιστα από το 2020 έχει ξεκινήσει και η διαδικασία πιστοποίησης μεσιτών) κι επίσης συνδέθηκε η πώληση των ακινήτων με εξόφληση όλου του ποσού των οφειλών προς το δημόσιο, ανακοινώθηκαν νέες αντικειμενικές αξίες που πλησίασαν περισσότερο τις πραγματικές, ο γνωστός ζητούμενος αέρας στις μισθώσεις εξαφανίστηκε ή περιορίστηκε κατά πολύ, και άλλα πολλά.

Πολλές από τις αλλαγές ήταν και είναι σαφέστατα προς τη σωστή κατεύθυνση ωστόσο η εφαρμογή τους προκάλεσε επιπλέον καθυστερήσεις, γραφειοκρατία και αύξησε το κόστος πώλησης / μίσθωσης και σε μια κτηματαγορά που προσπαθούσε να επιβιώσει ήταν ένας δυσμενής συνδυασμός.

Στις αρχές του 2016 ωστόσο η κτηματαγορά άρχισε να παρουσιάσει σημεία αντίδρασης, και σιγά σιγά η κινητικότητα γινόταν όλο και πιο αισθητή μέχρι τις αρχές του 2020 η ζήτηση για Golden Visa είχε κατακτήσει ένα κομμάτι της αγοράς και πίεζε, η βραχυχρόνια μίσθωση (το γνωστό AirBnB) ήρθε και προστέθηκε στις τουριστικές υπηρεσίες δίνοντας νέα πνοή σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, ο τουρισμός ήταν σε μόνιμη αύξηση και η αισιοδοξία κάλπαζε.

Ωστόσο τον Μάρτιο του 2020 η παγκόσμια υγειονομική κρίση ήρθε να «παγώσει» κάθε δραστηριότητα με… καραντίνες και ανασφάλεια σε όλους τους τομείς της κοινωνίας. Φυσικά και η αγορά των ακινήτων σταμάτησε να λειτουργεί και ουσιαστικά δεν έχει ακόμα επαναλειτουργήσει σε κανονικούς ρυθμούς.
Τι έρχεται στην συνέχεια

Η πρόβλεψη είναι αισιόδοξη καθώς η ελληνική βιομηχανία του τουρισμού έχει σταθεί στο ύψος των περιστάσεων, και ναι μεν ακούγονται σενάρια πληθωρισμού ωστόσο η επένδυση σε ακίνητο είναι πατροπαράδοτα η βέλτιστη προστασία σε πληθωριστικές τάσεις και αναμένεται να ενεργοποιηθεί η ζήτηση για Golden Visa.

Συμπωματικά η ιστορία του μεσιτικού γραφείου Ελληνικό Κέντρο Ακινήτων γνωστό πλέον ως Ellika Real Estate ξεκινάει στις αρχές του 2000 με γραφείο στην καρδιά της Αθήνας, στο Θησείο σε έναν από τους πιο ιστορικούς δρόμους, Ηρακλειδών 39 και για μια δεκαετία μονοπωλεί την αναδυόμενη περιοχή στο τρίγωνο Γκάζι, Ψυρρή και Ακρόπολη.

Όσο περνούν τα χρόνια, η ομάδα του Ellika με ιδρυτή και επικεφαλής τον Βασίλη Αξαρλή, μεγαλώνει και καλύπτει όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής και όχι μόνο. Εδραιώνεται με πολυμελή και εξειδικευμένη ομάδα στη περιοχή του Ιστορικού κέντρου της Αθήνας με διαχείριση κεντρικών ακινήτων όπως το Κτίριο της Αθηναΐδος, το κτίριο ΓΕΚ, αλλά και πωλήσεις ξενοδοχείων τόσο στο κέντρο της Αθήνας αλλά και σε γνωστούς τουριστικούς προορισμούς (Μύκονος κτλ), πωλήσεις σπάνιων διαμερισμάτων σε πολύ κεντρικούς δρόμους – Ηρώδου Αττικού & Διονυσίου Αεροπαγίτου και πολλά άλλα.

Το Ellika Real Estate αναπτύσσεται και μετά από μελέτη και ανάλυση της κτηματαγοράς σε συνεργασία με τον Βασίλη Αστεριάδη, αποφασίζεται να εγκαινιαστεί παράρτημα του γραφείου στο εμπορικό κέντρο της Κηφισιάς επί της οδού Αργυροπούλου 9 το Ellika North στις αρχές του 2021 για να καλύψει όλα τα βόρεια προάστια. Πλέον το Ellika έχει υιοθετήσει τις πιο σύγχρονες διαδικασίες παρουσίασης ακινήτων με επαγγελματία φωτογράφο στο προσωπικό του για τη φωτογράφιση & βιντεοσκόπηση των ακινήτων, 360º εικονική περιήγηση, στελεχωμένο τμήμα Marketing για την εξειδικευμένη και κατάλληλα στοχευμένη προώθηση των ακινήτων μέσω social media και ακόμα πατροπαράδοτες μεθόδους τηλεοπτικής διαφήμισης.

Τα πιο «καυτά» σημεία ενδιαφέροντος

Η αγορά των ακινήτων που βρίσκονται από το Ψυχικό έως και την Εκάλη παρουσιάζει σημάδια ανόδου κατά τους τελευταίους μήνες τόσο στα οικιστικά όσο και στους εμπορικούς και επαγγελματικούς χώρους.

Η Λεωφόρος Κηφισίας πατροπαράδοτα είναι ο κύριος οδικός άξονας με σύγχρονα κτίρια γραφείων που τα περισσότερα καλύπτουν τα νέα υγειονομικά πρωτόκολλα αερισμού και προστασίας και επιπλέον η πρόσβαση προς το κέντρο έχει βελτιωθεί σημαντικά με οδικά έργα – υπογειοποίηση διασταυρώσεων, την Αττική οδό και το Μετρό μειώνοντας αισθητά τον απαιτούμενο χρόνο πρόσβασης από και προς το κέντρο και εξακολουθεί να θεωρείται το κέντρο γραφειακών χώρων μαζί φυσικά με τη Λεωφόρος Βουλιαγμένης και τη Λεωφόρος Συγγρού.

Επιπρόσθετα τα βόρεια προάστια έχουν αρχίσει να έχουν νέες μοντέρνες κατασκευές κατοικιών και να συναγωνίζονται τα νότια προάστια.

Η χρονική συγκυρία μοιάζει με μια από τις μεγαλύτερες προκλήσεις εδώ και πολλά χρόνια στην ελληνική αγορά ακινήτων, γι’ αυτό και η επιλογή μιας έξυπνης και επιτυχημένης επένδυσης, είναι σίγουρα μια πολυεπίπεδη απόφαση. Η βοήθεια κι η καθοδήγηση από τους κατάλληλους επαγγελματίες είναι κρίσιμη. Είτε κάποιος ενδιαφέρεται να πουλήσει το ακίνητό του, είτε πρόκειται για μια κίνηση επενδυτικού ενδιαφέροντος, είτε μια αναζήτηση μίσθωσης ή αγοράς ενός ακινήτου για την βελτίωση της καθημερινότητας, οι εξειδικευμένοι συνεργάτες του Ellika Real Estate μπορούν να αποδειχτούν η πλέον πολύτιμη βοήθεια, παρέχοντας καθοδήγηση και πολυεπίπεδη εξασφάλιση, σε έναν δρόμο που το δίχως άλλο, όσο περισσότερο φως και βοήθεια υπάρχει, τόσο καλύτερη και πιο κερδοφόρα πορεία επιλέγει κανείς.

 

Διαβάστε επίσης

Ενοικιάσεις Ακινήτων

06/05/2022

Μίσθωση Κατοικίας το 2022

Έχοντας ξεπεράσει το πρώτο τρίμηνο του 2022 η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται ακόμα σε σύγχυση έχοντας πόλεμο στην Ευρώπη και ταυτόχρονα ενεργειακή κρίση, παρά τις εκτιμήσεις ότι θα είχαμε...

Διαβάστε περισσότερα
Αγορά Ακινήτων

22/12/2021

Κτηματαγορά 2022

Καθώς πλησιάζουμε στο τέλος του 2021, για ακόμα μια χρονιά δεν έχουμε ξεκάθαρη εικόνα της οικονομίας και της υγειονομικής κρίσης. Το αίσθημα της ανασφάλειας είναι αισθητό και αποτυπώνεται...

Διαβάστε περισσότερα
Αγορά Ακινήτων

03/02/2022

Λόφος Στρέφη και Εξάρχεια - Υπέροχα διαμερίσματα για όλα τα γούστα στην πιο cool γειτονιά των Αθηνών!

Τα Εξάρχεια είναι μία από τις πιο ιδιαίτερες συνοικίες της Αθήνας. Βρίσκονται στο κέντρο της πρωτεύουσας και εκτείνονται γύρω από την ομώνυμη πλατεία της. 

Διαβάστε περισσότερα
Αγορά Ακινήτων

08/03/2022

Η αγορά ακινήτων στα Βόρεια Προάστια και στο κέντρο της Αθήνας

Το Ellika Real Estate σε μια ακόμη προσπάθεια του να αναλύσει την αγορά για να βοηθήσει τους πελάτες του απαντά σε ερωτήσεις για την αγορά ακινήτων. Οι έμπειροι συνεργάτες του Ellika Real...

Διαβάστε περισσότερα
Αγορά Ακινήτων

01/04/2020

Κτηματαγορά 2020 Πρωταπριλιάτικο αστείο;

Καθώς η παγκόσμια οικονομία βρίσκεται σε κατάσταση υπoλειτουργίας και προφανώς αυτό έχει επηρεάσει άμεσα την κτηματαγορά, διαβάζω και ακούω διάφορες απόψεις για την επόμενη ημέρα. Μέχρι κ...

Διαβάστε περισσότερα