Παραδοσιακά στην αρχή κάθε έτους ξεκινάμε με έναν απολογισμό για την ελληνική κτηματαγορά για το έτος που μας αποχαιρέτησε. Άλλωστε δεν είναι τυχαία η ελληνική παροιμία που λέει "Αν δεν ξέρεις που πας, κοίτα από που έρχεσαι".

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι τα ακίνητα στην Ελλάδα είναι πάντα σημείο αναφοράς όχι μόνο από τη πλευρά της ιδιόχρησης, αλλά κυρίως της επένδυσης. 

Ποια είναι τα δεδομένα που έχουμε για την ελληνική κτηματαγορά για το 2023;

Ξεκινώντας από τα δεδομένα που έχουμε για το 2023: 

1. Σχετικά με τις μεταβιβάσεις: 

Πρέπει να κρατήσουμε, ότι από τις αρχές Δεκεμβρίου δεν γίνονταν πωλήσεις ακινήτων λόγω της απεργίας των συμβολαιογράφων. Στη στατιστική αυτή περιλαμβάνονται και οι μεταβιβάσεις, που δεν αφορούν μόνο αγορές/επενδύσεις, αλλά και οικογενειακά, κληρονομικά κ.ά.
Ίσως να μην είναι η καλύτερη πηγή από την οποία μπορούμε να αντλήσουμε δεδομένα.

2. Κόστος Κατασκευής/ ανακαίνισης:

Αν και οι τιμές των καυσίμων (πετρέλαιο και φυσικό αέριο) προς το τέλος του χρόνου έδειξαν σημάδια αποκλιμάκωσης ,σχετικό άρθρο εδώ και εδώ, αυτό θα αργήσει να έχει αποτύπωση στο κόστος οικοδόμησης.

Βέβαια, ακόμα κι η αύξηση αυτή φαίνεται να παρουσιάζει σημάδια κόπωσης.

Πιο αναλυτικά, για το 2023 έχουμε αύξηση κόστους της τάξεως του 12-15% (σχετικό άρθρο εδώ αλλά ακολουθεί και ανάλυση). Ωστόσο πρέπει να θυμόμαστε ότι  σε σχέση με το 2020 έχουμε αύξηση της τάξεως του 50%. Θα αρκεστώ να αναφέρω ότι από το μέσο κόστος κατασκευής των 1.200/τ.μ., έχουμε φτάσει στα 2.000 ή και 2.500/τ.μ. Φυσικά έχουν αλλάξει και οι απαιτήσεις της αγοράς (βλέπε Ενεργειακή Κλάση).

3. Επίπεδο τιμών των ακινήτων 

Σύμφωνα με τη τράπεζα της Ελλάδος (σχετικό άρθρο εδώ) η συνολική αύξηση των αξιών της ελληνικής κτηματαγοράς (των πρώτων 9 μηνών) είναι της τάξεως του 12%.
Ωστόσο δεν φαίνεται να είναι τόσο εντυπωσιακό το 12%, όταν βλέπουμε και την παράλληλη αύξηση του κόστους κατασκευής, γεγονός που πιθανότατα να ψαλίδισε τμήμα του κέρδους.

Πως κινήθηκαν οι τιμές ανά είδος ακινήτου για το 2023;

Αν το πάμε τώρα ανά είδος ακινήτων, η δική μου ανάλυση από την ελληνική κτηματαγορά είναι διαφορετική.

Σχετικά με τα καταστήματα λιανεμπορίου σε εμπορικά σημεία οι μισθωτικές αξίες έχουν ξεκάθαρη αύξηση η οποία ωστόσο, είναι μικρότερη από τον πληθωρισμό (πάντα εξαιρούνται τα πολύ κεντρικά σημεία). Τα καταστήματα λιανεμπορίου σε δεύτερης εμπορικότητας /σημεία/ δρόμους παρατηρείται ότι όχι μόνο έχουμε  μειωμένα ζητούμενα μισθώματα, αλλά και δυσκολία να βρεθούν μισθωτές.

Σχετικά με τις τιμές των γραφείων:

Τα γραφεία, αν και έχουμε αύξηση των μισθώσεων, η τηλεργασία, κόντρα στις προβλέψεις, περιορίζεται όλο και περισσότερο. Φαίνεται  λοιπόν, ότι υπάρχει ακόμα υψηλό απόθεμα προσφοράς και προσωπικά δε διαβλέπω ικανοποιητική ανάπτυξη της οικονομίας που να οδηγήσει σε αύξηση της ζήτησης, σχετικό άρθρο εδώ.

Σχετικά με τις τιμές των οικοπέδων:

Τα οικόπεδα σε οικιστικές περιοχές της Αττικής, έχουν αρχίσει να σπανίζουν, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση των αξιών. Ωστόσο με φοβίζει το γεγονός ότι παράλληλα με το υψηλό κόστος κατασκευής, θα οδηγηθούμε σε ζητούμενες τιμές που δεν θα μπορούν να υποστηριχθούν από την εγχώρια οικονομία.

Σχετικά με τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια:

Τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια, μέσα στο 2023 είχαν τη μεγαλύτερη πτώση της ζήτησης ιδιαίτερα λόγω των νομικών αποφάσεων περί δόμησης, αν και έχει ξεκλειδώσει αυτό, σχετικό άρθρο εδώ.

Σχετικά με τα οικιστικά ακίνητα:

Στα οικιστικά ακίνητα, η μεγάλη διαφορά που παρατηρήσαμε εντός του 2023, είναι ότι πλέον αντιμετωπίζονται περισσότερο ως επένδυση, γεγονός που οφείλεται σε:
1.    Αρχικά η αύξηση των ενοικίων που επιτρέπουν μια ικανοποιητική απόδοση σχετικό άρθρο μου εδώ.
2.    Φυσικά η μεγάλη ζήτηση (για μίσθωση και αγορά) και απουσία ακινήτων έχει οδηγήσει τις ζητούμενες τιμές σε περιοχές όπως τα Νότια Προάστια άνω του 12% κάτι που δεν αποτυπώνεται στη γενικότερη στατιστική.

Παρατηρώντας την ελληνική κτηματαγορά βλέπουμε ότι τα νότια προάστια είναι πρωταθλητές στη ζήτηση, που συμπαρασύρουν το επίπεδο των τιμών σε όλο το λεκανοπέδιο, κάτι που όσο η προσφορά ακινήτων είναι χαμηλή θα παραμένει στα ίδια επίπεδα. 

Και έχουμε φτάσει πλέον στο 2024,  όπου για ακόμα μια φορά  καμία πρόβλεψη δεν είναι ασφαλής. 

Καλή χρονιά με υγεία και επιτυχημένες επενδύσεις.