Καθώς η παγκόσμια οικονομία βρίσκεται σε κατάσταση υπoλειτουργίας και προφανώς αυτό έχει επηρεάσει άμεσα την κτηματαγορά, διαβάζω και ακούω διάφορες απόψεις για την επόμενη ημέρα. Μέχρι και ποσοστά μειώσεων των αγοραίων αξιών χωρίς ωστόσο να υπάρχει ανάλυση από πού προκύπτουν τα ποσοστά ή οι εκτιμήσεις αυτές.

Αλλά ας προσπαθήσουμε να αποτυπώσουμε τα δεδομένα με ρεαλισμό και πάντα με μια νότα αισιοδοξίας.

Δεν μιλάμε για μια οικονομική κρίση αλλά για έναν εξωγενή παράγοντα που φυσικά μπορεί να προκαλέσει ανακατατάξεις στην οικονομική ζωή. Δεν αφορά μόνο ένα κράτος ή ένα νόμισμα είναι σχεδόν παγκόσμιο πρόβλημα και φυσικά ΔΕΝ ξέρουμε πότε θα επανέλθει η καθημερινότητα μας.

Ας δούμε την Ελληνική κτηματαγορά, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι κάποια στιγμή θα ξεπεραστεί και αυτό (φυσικά ευχή όλων μας είναι να γίνει το συντομότερο και με τις μικρότερες ανθρώπινες απώλειες).  Ωστόσο  αυτή η επανεκκίνηση της οικονομίας δεν θα θυμίζει  την επόμενη ημέρα της κατάρρευσης της Lehman Brothers ή  το 2015 μετά το δημοψήφισμα και τα capital control, αλλά θα είναι μια επιστροφή στην κανονικότητα ίσως και με έντονα στοιχεία κατανάλωσης εξαιτίας εγκλεισμού (πιθανότατα θα υπάρχει αύξηση στις εξόδους / καφέδες/ ποτά έστω και παροδικά).

Σίγουρα ορισμένα επαγγέλματα πλήττονται πολλαπλά σε σχέση με άλλα και ευχή όλων μας είναι να μην χαθεί η τουριστική περίοδος, που και πάλι θεωρώ ότι πρέπει να γίνει μια συντονισμένη προσπάθεια να μετατοπιστεί η διάρκειά της και γιατί όχι να έχουμε τουρίστες μέχρι και Οκτώβριο / Νοέμβριο (με λίγη βοήθεια και από τον καιρό). 

Η ερώτηση φυσικά είναι πόσο θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων: μισθωτικές και αγοραίες;

Ποια ήταν η εικόνα για την κτηματαγορά το 2019;

Και πάλι ας πάμε και λίγο πιο πίσω, το 2019 ήταν μια σχετικά καλή χρονιά στην κτηματαγορά αλλά το 2020 είχε ξεκινήσει υποτονικά για να μην πω σχετικά παγωμένα. Τα βασικά χαρακτηριστικά ήταν: τα πολύ υψηλά μισθώματα που οι καταναλωτές ΔΕΝ δεχόντουσαν να πληρώσουν και έτσι δεν είχαμε μισθώσεις, οι ζητούμενες τιμές (κυρίως για διαμερίσματα) που δεν έβγαζαν νόημα,  οι ιδιοκτήτες που περίμεναν είτε τους αγοραστές για Golden Visa να πληρώσουν Golden το ακίνητό τους είτε να εισπράξουν 2 ή και 5  φορές τη μισθωτική αξία από Air BnB και τέλος χώροι γραφείων να περιμένουν μισθωτή….

Θεωρώ ότι πολλοί ιδιοκτήτες που ερασιτεχνικά είχαν το ακίνητο τους για βραχυπρόθεσμη μίσθωση θα στραφούν στην πατροπαράδοτη μακροχρόνια μίσθωση (3 ετίας) για να έχουν ένα πιο εξασφαλισμένο εισόδημα (αφού έζησαν την απόλυτη μείωση με την παρούσα κατάσταση). Καταστήματα λιανεμπορίου θα επενδύσουν περισσότερο σε on line shopping (επιτέλους) με αποτέλεσμα να αναζητούν μικρότερα καταστήματα και η ζήτηση για γραφεία θα μειωθεί καθώς καθιερώθηκε η απομακρυσμένη εργασία (και πάλι επιτέλους). 

Αυτά ωστόσο, ΔΕΝ θα είναι αποτελέσματα του Κορωνοιού αλλά μια διόρθωση της λανθασμένης κτηματαγοράς (κατά τη προσωπική μου γνώμη) 

Επίσης ακόμα και η μεσιτική εργασία θα αλλάξει και θα πρέπει να εκμεταλλευτεί τη τεχνολογία καθώς το ελληνικό κοινό θα έχει εξοικειωθεί ακόμα περισσότερο με τη δυνατότητα  να δει αρχικά ένα ακίνητο με video πριν το επισκεφτεί. 

Κάτι ακόμα που θεωρώ ότι μπορεί να αλλάξει, είναι η τάση για μικρότερες κατοικίες που είχε παρατηρηθεί κατά τη διάρκεια της κρίσης. Δηλαδή, πολλές οικογένειες αναζητούσαν οίκημα με τον αριθμό των υπνοδωματίων που χρειάζονταν με τη μικρότερη δυνατή επιφάνεια για λόγους κόστους (θέρμανσης, κοινόχρηστα κτλ), ωστόσο, η αναγκαστική παραμονή εντός των κατοικιών πιθανά να οδηγήσει σε αναθεώρηση αυτής της τάσης  και να αναζητούν εκείνο το επιπλέον βοηθητικό δωμάτιο ή καθιστικό.

Τώρα αναφορικά με τις επενδύσεις σε ακίνητα και φυσικά δεν αναφέρομαι σε οργανωμένα funds, αλλά σε μεμονωμένους επενδυτές, θα πρέπει, και εύχομαι, να γίνει πλέον αντιληπτό ότι η όποια αγορά ακίνητου είναι επένδυση και περιέχει ρίσκο. Με τους ρυθμούς που καλπάζει η οικονομία το ρίσκο είναι πολύ μεγαλύτερο από αυτό που νομίζουμε, ΔΕΝ υπάρχει ασφαλής επένδυση (και αν υπήρχε θα είχε μηδενική ή αρνητική απόδοση…) άρα το ότι ένα ακίνητο είναι εμπορικό ή σε καλό σημείο (Location Location Location) αυτομάτως ΔΕΝ σημαίνει ότι είναι η κατάλληλη επένδυση για τον οποιονδήποτε.

Πριν από την όποια απόφαση θα πρέπει ο εν δυνάμει επενδυτής να έχει συντάξει το προσωπικό του Επενδυτικό – οικονομικό- σχέδιο γνωστό ως Financial Planning. Με αυτόν τον τρόπο θα έχει γνώση για  το προφίλ ρίσκου του, την επενδυτική του δυνατότητα, τον διαμερισμό της επένδυσης σε ρευστά διαθέσιμα και σε άυλες και ακίνητες επενδύσεις. Αυτό πρέπει να γίνει ακόμα και αν πρόκειται για αγορά προς ιδιόχρηση.

Μόνο έτσι θα μπορεί να ξέρει τι επένδυση σε ακίνητο αναζητά και με τι προδιαγραφές, μόνο έτσι θα μπορεί να έχει πειθαρχία στην απόδοση που αναζητά και με βάση το χρονοδιάγραμμα του να το  υλοποιήσει.

Καταλήγοντας δεν θεωρώ ότι θα δούμε τρομακτικές αλλαγές στην κτηματαγορά της Ελλάδας  (η δόση αισιοδοξίας που ανέφερα αρχικά) αλλά εύχομαι να δούμε αλλαγές στην επενδυτική νοοτροπία μας.